“房价不会跳水，只是在做俯卧撑！”这是近期众多地产广告中最吸引眼球，流传最广，也是极具创意的一则。从年初的拐点论、降价论、“百日巨变”论，再到现在关于奥运后北京房价的种种争论，敏感的房价牵动着太多人的敏感神经。
预测房价的涨跌就像预测股票价格一样是件很不靠谱的事，每个人都有自己的看法，又谁也说不清楚。简单的供求关系，与房价密不可分，但却很难解释房价背后复杂的利益关系和各种力量的博弈。即便我们暂时抛开这些复杂因素，单纯从统计数据上去尝试寻找答案，五花八门的统计口径，层出不穷的统计与计算错误只会让我们离答案越来越远。一则新近发布的统计数据称：“北京上半年共成交二手房13743套，比去年下半年的18850套下降了近4成（37.2%）.....”当我们的记者把两个成交数据套入环比统计的公式计算后却发现，被媒体广泛传播引用的结论是错的！正确的结论应为“下降了近3成（27.1%）。”在房地产市场与房价的一片跌声中，似乎没有人关注这类简单的算术问题了。
作为大多数人一生中最大的消费和投资，个人对房价的感受也许更接近于真实。2002年前后是身边很多朋友集中买房的阶段，而那时正是北京房地产市场飞速发展的时期，市场从卖方转向买方，新项目、新理念、新策划层出不穷。五、六年过后，这批买房者手中的房屋价格平均上涨了3倍以上。而媒体上发布的观点也称，近几年北京房价涨幅至少达到了280%。
多年来一路上涨的房价有没有泡沫，会不会突然跳水，还只是在做俯卧撑？在影响房价的众多因素之中，房地产的价值与购房者的需求也许最为重要。地产商与中介公司喜欢用这样一组数据来证明自己的未来：2008年北京将会有20万对新婚夫妇登记，14万个奥运宝宝出生，而北京至少还有8年的婚育高峰期。此外，每年还有60万的外来人口进入北京常驻人口的序列。另外，北京存在100余万已经购房的非户籍人口的需求、300余万尚未购买第一套房的非户籍人口需求。结婚、生子、子女教育、工作与事业的变迁????所有这些被人们视为支撑着北京房价的“刚性需求”。其实更刚性的需求来源于不同人群对房子的选择标准：地理位置、交通状况、社区环境、教育条件，邻里关系，以及很微妙的地缘与情感因素。
然而，如果从个体的角度来观察“刚性需求”，弹性的变化则可能在一个时期内几经反复。面对过高的房价，很多人会驻足不前，暂时放弃购房的打算。而买涨不买跌的心理，又会让很多有实力的购房者持币观望。房地产成交量下滑的背后，也许不是真实需求的萎缩，而是观望情绪的蔓延。
一位海外顶尖的房地产经纪人道破了房产买卖交易的实质：“房子买卖交易背后，其实就是人生的悲欢离合。销售的关键是人，而不是房子本身。”决定房价的，不仅仅是土地价格、宏观政策、地产商的价格策略与销售手段。房价背后是一个人、一个家庭对未来的人生与事业规划、对生活方式、生活品质的选择与追求。当人们选择在哪里，买怎样价格的房子时，同时选择的是未来希望过怎样的生活。
作者＝李二刚
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